El Proyecto de Ley 79 del Senado fue aprobado por la legislatura de California la semana pasada con amplias disposiciones para anular la zonificación local cerca de las estaciones de tránsito, pero los planificadores de la ciudad creen que la ley puede no aplicarse localmente debido a los umbrales a nivel de condado en la legislación.
El análisis inicial del personal de planificación urbana sugiere que la ley de desarrollo urbano orientado al transporte público solo afecta a los condados con al menos 15 estaciones de trenes de pasajeros y estaciones individuales que prestan servicio a un mínimo de 48 trenes diarios, límites que el condado no cumple. De ser cierto, esto eximiría a la Ciudad de los mandatos que permiten edificios de hasta siete pisos a menos de 800 metros de las estaciones de Metrolink, lo que representaría un alivio inesperado para una comunidad que enfrenta una intensa presión urbanística.
La aparente exención se produce en un momento en que la ciudad enfrenta una de las situaciones de vivienda más complejas de California. El aumento del precio medio de la vivienda ha obligado a las familias trabajadoras a trasladarse a comunidades cada vez más distantes, lo que genera largos desplazamientos que sobrecargan los sistemas de transporte regional. A diferencia de las ciudades costeras, con margen para la expansión suburbana, las limitaciones geográficas de la ciudad hacen que el desarrollo de relleno sea esencial, pero polémico, sobre todo en barrios históricos que anclan la economía turística y la identidad comunitaria de la ciudad.
“Desde hace tiempo existe interés en fomentar el desarrollo urbano orientado al transporte público en torno a nuestra estación de Metrolink en el centro”, declaró Matthew Taylor, funcionario de planificación urbana. “Pero durante casi 30 años se han realizado numerosos esfuerzos para actualizar nuestros planes para esa zona, pero ninguno ha dado resultado por diversas razones”.
El desafío refleja tensiones más amplias entre los mandatos estatales de vivienda y las prioridades locales de preservación. La escasez de vivienda en California ha impulsado una intervención estatal cada vez más agresiva en las decisiones de planificación local, y los legisladores argumentan que el control local ha contribuido a la crisis al permitir que las comunidades bloqueen el desarrollo necesario.
Los distritos históricos de la ciudad son componentes clave de marketing que atraen visitantes y apoyan a los negocios locales. El Mission Inn, los barrios victorianos del centro y otras áreas preservadas generan importantes ingresos por turismo, a la vez que definen el carácter de la comunidad. Equilibrar este activo económico y cultural con las necesidades de vivienda plantea constantes desafíos de planificación.
La ciudad parece estar preparándose para la presión urbanística futura, independientemente de las exenciones vigentes. Un programa piloto en estudio permitiría a los propietarios transferir la densidad de viviendas de zonas vulnerables a University Avenue, dirigiendo el crecimiento hacia corredores mejor preparados para gestionar el aumento de la urbanización. Muchas de las propiedades incluidas en el programa de transferencia de densidad se encuentran a menos de una milla de las estaciones de Metrolink, lo que sugiere que los urbanistas están creando herramientas para gestionar el desarrollo orientado al transporte público, ya sea por mandato estatal o impulsado por las fuerzas del mercado.
El enfoque proactivo refleja la incertidumbre sobre la inmunidad regulatoria a largo plazo. Incluso si la SB 79 no se aplica actualmente, se espera que los promotores pongan a prueba los límites de la ley mediante los procesos de permisos y litigios, ampliando potencialmente su alcance mediante interpretaciones judiciales o directrices administrativas.
Otras reformas estatales de vivienda promulgadas este año afectan directamente a la Ciudad. El Proyecto de Ley 130 de la Asamblea y el Proyecto de Ley 131 del Senado agilizaron la revisión ambiental de los proyectos de vivienda de relleno e impusieron plazos de aprobación más rápidos a las agencias locales. Estas reformas de la Ley de Calidad Ambiental de California eliminan muchas barreras procesales que anteriormente permitían a los opositores del proyecto retrasar el desarrollo, aunque mantienen algunas protecciones para las propiedades históricas catalogadas individualmente.
El panorama regulatorio continúa evolucionando a medida que los legisladores estatales impulsan nuevas leyes de vivienda. Futuros proyectos de ley podrían cerrar lagunas legales percibidas o ampliar los requisitos a comunidades actualmente exentas de diversos mandatos.
La ciudad también enfrenta oportunidades de desarrollo más allá de la construcción residencial. Las instalaciones de almacenamiento vacías cerca de las estaciones de Metrolink podrían proporcionar terrenos para proyectos de reutilización adaptativa o de uso mixto que combinen vivienda y espacio comercial. El corredor industrial cerca de la Base de la Reserva Aérea March, que en su día contaba con servicio de tren eléctrico a principios del siglo XX, representa un potencial de desarrollo orientado al transporte público si se restablecieran las conexiones ferroviarias regionales.
El personal de planificación urbana advierte que su interpretación del alcance de la SB 79 es preliminar y está sujeta a un análisis jurídico adicional. Las directrices de implementación de las agencias estatales y las primeras impugnaciones judiciales a la ley probablemente aclararán qué jurisdicciones enfrentan requisitos de rezonificación.
Por ahora, la Ciudad parece haber evitado un cambio regulatorio importante mientras continúa lidiando con las presiones fundamentales en materia de vivienda que afectan a las comunidades de toda California. La preparación de la Ciudad para futuros desafíos de desarrollo sugiere que reconoce que el alivio regulatorio podría ser temporal en un estado decidido a abordar su crisis de vivienda mediante una intervención cada vez más asertiva en las decisiones de planificación local.
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